Certificazione energetica condominiale

Certificazione energetica condominiale

La legge consente di redigere una certificazione energetica unica per l’intero edificio-condominio, conseguendo sia un risparmio, sia un risultato più preciso. Tuttavia ci sono alcuni aspetti da valutare prima di optare per la soluzione collettiva.

I fattori in gioco sono:

  • la presenza o meno di un impianto di riscaldamento centralizzato
  • la presenza o meno di sistemi di contabilizzazione, e/o regolazione (ripartitori o conta-calorie)
  • la presenza di generatori autonomi assortiti di acqua calda sanitaria (scaldabagni, termo-cucine, etc)
  • le caratteristiche geometriche e termo fisiche di ciascuna unità immobiliare (volumetrie, coibentazioni, serramenti, etc)
  • l’esposizione all’insieme degli agenti atmosferici (sole, vento, umidità, etc)

Caso 1: condominio pluri-gemellare

Se la prestazione energetica globale di ciascuna unità immobiliare rimane invariata a prescindere dalle specifiche esposizioni, dalle specifiche caratteristiche geometriche, dalle specifiche caratteristiche termo fisiche e dagli specifici impianti istallati. Ebbene si,  è possibile fare un conto unico, che rispecchierà effettivamente la prestazione energetica di ciascun alloggio, gemello siamese di tutti gli altri. Se però, un condominio così omogeneo, dovesse includere anche dei negozi, o degli uffici, serviti dal medesimo impianto di riscaldamento, allora si potrebbe  redigere una certificazione energetica per tutti gli alloggi gemellari ed un’altra per le eccezioni.

Caso 2: impianto centralizzato privo di sistemi di contabilizzazione, e/o regolazione

Il legislatore ha individuato la possibilità di calcolare una ripartizione dell’indice di prestazione energetica dell’edificio-condomino nella sua interezza, in base alle tabelle millesimali relative al servizio di riscaldamento; questo solo se l’impianto è privo di sistemi di contabilizzazione, e/o regolazione. Tali sistemi consentirebbero a ciascun condomine di interferire con la performance energetica del proprio alloggio, alterando la validità della certificazione.

Caso 3: impianto centralizzato dotato di sistemi di contabilizzazione, e/o regolazione

Al fine di redigere una certificazione energetica che tenga conto dei risparmi dovuti al sistema di contabilizzazione, e/o regolazione è necessario procedere con certificazioni individuali.

Caso 4: impianto centralizzato combinato a generatori autonomi di acqua calda sanitaria

Al fine di redigere una certificazione energetica che tenga conto dei vari tipi di  generatori autonomi di acqua calda sanitaria presenti è necessario procedere con certificazioni individuali. Altresi, se tutti gli scaldabagni istallati avessero le stesse specifiche prestazionali, si potrebbe comunque procedere ad un computo collettivo.

Caso 5: impianti autonomi

Come nel caso 3, ciascun alloggio necessiterà un analisi specifica.

Caso 6: mix di tipologie abitative e tecnologiche

Se le unità abitative differiscono per caratteristiche geometriche (monolocale, mono-familiare, loft etc), impiantistiche (riscaldamento a pavimento, a infrarossi, termocucine etc), tecnologiche (doppi vetri, coibentazioni aggiuntive, etc) il certificatore energetico dovrà necessariamente valutare caso per caso.

Scanso equivoci riportiamo le esatte indicazioni del legislatore:

Cosa dice la legge? ( Decreto Ministeriale 26/6/2009 )

Per gli edifici residenziali la certificazione energetica riguarda il singolo appartamento. Nel caso di una pluralità di unità immobiliari in edifici multipiano, o con una pluralità di unità immobiliari in linea, si potrà prevedere, in generale, una certificazione originaria comune per unità immobiliari che presentano caratteristiche di ripetibilità logistica e di esposizione, (piani intermedi), sia nel caso di impianti centralizzati che individuali, in questo ultimo caso a parità di generatore di calore per tipologia e potenza.
Per i predetti edifici, si può quindi prevedere:
a) in presenza di impianti termici autonomi o centralizzati con contabilizzazione del calore, un certificato per ogni unità immobiliare determinato con l’utilizzo del rapporto di forma proprio dell’appartamento considerato (Lo stesso che si utilizza per la determinazione dell’indice di prestazione energetica limite EPLi);
b) in presenza di impianti centralizzati privi di sistemi di regolazione e contabilizzazione del calore, l’indice di prestazione energetica per la certificazione dei singoli alloggi è ricavabile ripartendo l’indice di prestazione energetica (EPLi) dell’edificio nella sua interezza in base alle tabelle millesimali relative al servizio di riscaldamento;
c) in presenza di appartamenti serviti da impianto centralizzato che si diversifichino dagli altri per l’installazione di sistemi di regolazione o per la realizzazione di interventi di risparmio energetico, si procede conformemente al punto ” a) “. In questo caso per la determinazione dell’indice di prestazione energetica si utilizzano i parametri di rendimento dell’impianto comune, quali quelli relativi a produzione, distribuzione,
emissione e regolazione, ove pertinenti.
A tal fine è fatto obbligo agli amministratori degli stabili di fornire ai condomini le informazioni e i dati necessari.

A chi conviene?

La certificazione energetica condominiale apparentemente conviene a chi è in procinto di vendere o affittare la propria unità immobiliare. Chi invece non prevede di vendere  o affittare (in particolare attraverso la pubblicazione di annunci d’offerta immobiliare) sarà meno propenso. A ben rifletter però, la certificazione è un’ottima occasione per individuare delle politiche di risparmio energetico che alleggeriscano le bollette di qualsiasi condomine; questo risparmio interesserà particolarmente chi programma di rimanere in proprietà a lungo.

Serve una delibera condominiale?

La legge 99 del 23 luglio 2009 , al comma 22 dell’articolo 27 dice «Per gli interventi sugli edifici e sugli impianti volti al contenimento del consumo energetico e all’utilizzazione delle fonti di energia di cui all’articolo 1, individuati attraverso un attestato di certificazione energetica o una diagnosi energetica realizzata da un tecnico abilitato, le pertinenti decisioni condominiali sono valide se adottate con la maggioranza semplice delle quote millesimali rappresentate dagli intervenuti in assemblea». Quindi il fattore discriminante non è il numero di condomini favorevoli, bensì le relative quote millesimali che, sommate a quelle degli astenuti, devono essere la maggioranza.

In altre parole non contano i condomini favorevoli all’intervento, bensì solo i loro millesimi: devono essere più di quelli dei condomini che votano contro, sommati con eventuali astenuti (la giurisprudenza ha chiarito che contano come contrari).

Quindi riassumendo:

E’ obbligatorio redigere una certificazione energetica di fabbricato?

No,  è una scelta individuale; diviene un obbligo se si pubblicano annunci d’offerta immobiliare e in ulteriori casi di compravendita o locazione.

La redazione della certificazione energetica comporta dei lavori?

No, il giorno del sopralluogo i tecnici dovranno soltanto raccogliere una serie di informazioni sugli impianti di riscaldamento e sulle caratteristiche dell’immobile.

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